6月23日，济南首批配售型保障性住房正式启动登记认购工作，引起广泛关注。配售型保障房能流转吗？这是不少市民关心的问题。山东商报·速豹新闻网记者了解到，为进一步规范清河新筑、凤鸣新筑、七彩新筑配售型保障性住房项目的封闭管理工作，济南市住 房和城乡建设局、市自然资源和规划局联合制定了《济南市配售型保障性住房项目回购和内部流转工作方案》（以下简称《方案》），详细 规定了保障房的回购情形、定价机制、流转程序及监管措施，配售型保障房不动产登记满2年可申请回购和内部流转。
27日中午12时前提交申请
作为今年首批配售型保障性住房，其价格方面颇受市民关注。山东商报·速豹新闻网记者了解到，今年济南市首批配售型保障性住房项目已于23日开启配售认购，分别为清河新筑和凤鸣新筑两个项目，配售房源共计433套。根据此前报道，清河新筑项目提供房源191套，住宅销售基准价为6750元/㎡（含装修费用），单套房源销售价格区间约为6200元/㎡—6990元/㎡；变异户型房源及受其他特殊因素等影响的房源，销售价格单独核定，不在此销售价格区间之内。该项目提供户型面积约55㎡—77㎡的多种户型，其中，约55㎡一室一厅，47套；约73㎡两室两厅，96套；约77㎡两室两厅，48套（以上全部户型面积均为预测绘数据，房屋交付时若实测面积与预测绘面积存在差异，将按实测面积结算购房款）。项目配建地下车位78个，销售均价约3万元/个，无储藏室。
凤鸣新筑项目则提供房源242套，其中，227套住宅房源销售基准价为7900元/㎡（含装修费用），单套房源销售价格区间约为7400元/㎡—8300元/㎡；居住式公寓、变异户型房源及受其他特殊因素等影响的房源卢深策略，销售价格单独核定，不在此销售价格区间之内。项目提供户型面积约79㎡—129㎡的多种户型，其中，约85㎡、约95㎡两室一厅，5套；约79㎡两室两厅，1套； 约106—109㎡三室两厅，4套；约100—112㎡三室两厅，134套；约125—129㎡三室两厅，98套（以上全部户型面积均为预测绘数据，房屋交付时若实测面积与预测绘面积存在差异，将按实测面积结算购房款）。项目配建地下车位226个，销售均价约6.4万元/个；储藏室21个，销售均价约1600元/㎡。
据工作人员介绍，根据此前发布的有关规定，已进入配售型保障性住房轮候库的，在规定时间内提交项目认购申请并缴纳认购金的家庭，可纳入申报项目摇号排序库。其中，有意向参与本批次选房的家庭，需在2025年6月27日中午12时前提交配售型保障性住房轮候库申请（2025年6月27日12时至2025年7月7日12时轮候库申报暂停，2025年7月7日12时后恢复受理），逾期不再受理本批次申请。同时，申购家庭需在2025年7月7日中午12时前完成认购金缴纳，逾期不再收取。据了解，单项目认购金为3万元，可折抵购房款，缴纳后可申请全额无息返还。
可回购及再次配售
启动配售后，对于大家想了解的回购问题，《方案》提出，取得保障性住房不动产权证满2年后，因工作变动等原因离济、长期闲置或其他确需回购的及因人民法院司法处置要求回购的购房家庭。其中，保障性住房回购价格按照原购房价款，综合房屋折旧、物价水平等因素确定。测算公式计算以回购价格=保障性住房购买价格×（1－房屋折旧年限×折旧率+购买时年度至回购前一年度CPI中“居住价格指数”累计涨幅）。
据悉，房屋折旧率按每年1%计算（下同）。折旧年限自保障性住房交付之日起至回购协议签订时止，不满1年的时间部分按一年计算（下同）。其中，购房家庭对房屋的装修部分，不计入回购价格。回购时配套的车位及储藏室同步按原价回购。维修资金按规定结算后卢深策略，维修资金的分户账户由产权人变更为回购实施主体。
在申请受理时，符合回购条件的，经全体家庭成员同意后，产权人通过保障性住房信息管理平台（以下简称“信息平台”）提出回购申请，并由项目所在区县住房城乡建设部门会同回购实施主体受理。组织核验时，相关区县住房城乡建设部门负责核查申请家庭资格，针对回购实施主体核验房源情况，并确认回购价格。需注意的是，回购房源需符合《办法》规定的相关条件。其中，经核验符合回购条件的，回购实施主体通知申请人办理房屋腾退手续，结清水电气暖、宽带、有线电视等公共事业费用和物业费，如有户籍需办理迁出手续。腾退手续完成后，回购实施主体与产权人签订房屋回购合同，提请由房产交易部门进行网签合同备案，并按协议支付回购资金的10%。此外，买卖双方合同网签备案完成后，可向不动产登记机构申请办理转移登记，回购实施主体按回购协议支付尾款。
对于已回购的保障性住房，由回购实施主体根据房屋现状进行修缮及装修，统一向轮候库内家庭配售。再次配售价格综合考虑回购价格、二次装修成本、回购资金成本等因素确定。测算公式为再次配售价格=保障性住房回购价格+二次装修成本+回购资金成本等其他成本。再次配售缴纳维修资金后，维修资金分户账户由回购实施主体变更为产权人。
登记满2年后可申请内部流转
除回购外，《方案》还对配售型保障性住房内部流转的价格和程序也进行了明确。记者了解到，保障性住房不动产登记满2年后，购房家庭可申请内部流转。值得注意的是，申请内部流转前需经共同申购家庭成员同意，内部流转对象为轮候库内符合条件的其他家庭。购买的配套车位、储藏室可选择与房屋一并流转或分别流转。内部流转价格原则上在不超过该套房屋回购价格3%的增幅、不低于该套房屋回购价格3%降幅范围内由买卖双方协商确定。其中，配套车位、储藏室按原价内部流转。
据了解，保障性住房内部流转首先需挂牌转让，房屋转让申请人通过信息平台提出内部流转申请，提报意向转让房源信息、拟转让价格、家庭成员同意转让承诺等材料，经项目所在区县住房城乡建设部门会同回购实施主体核查通过后，在信息平台内公布房源转让信息，面向符合条件的轮候家庭销售。在挂牌转让期间，转让申请人可在规定范围内申请调整拟转让价格，也可申请撤销该房源挂牌信息。其次，轮候库内家庭可选择已挂牌房源，买卖双方达成意向后签订房屋买卖合同，提请房产交易部门进行网签合同备案。最后，买卖双方合同网签备案完成后，可向不动产登记机构申请办理转移登记。其中，维修资金随房屋所有权同时自动转移。
值得注意的是，保障性住房应规范使用，限制上市交易，不得擅自转让、互换、调换、赠与以及改变居住用途。因继承、婚姻状况变化等情形导致一个家庭持有两套及以上保障性住房的，应按相关规定申请回购或内部流转。申购保障性住房过程中弄虚作假骗取保障资格的，应按规定腾退该套住房，回购价格根据原购房价款结合房屋折旧确定。
此外，保障性住房实行严格的封闭管理卢深策略，其住宅部分及配套车位、储藏室，均需在相关楼盘表中进行属性标注。住宅部分及配套车位、储藏室，办理不动产权登记时，房屋性质均记载为配售型保障性住房，此类住房除住房公积金贷款或按揭抵押外，不得进行商业性抵押，不得设立居住权。
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